Dämpfer für Umbaupläne am Bareisl

Für Umbaupläne größeren Ausmaßes am Bareisl könnte ein Antrag auf Vorbescheid Signalwirkung haben, mit dem sich gestern der Bau- und Ortsplanungsausschuss des Tutzinger Gemeinderats befasst hat. Dafür gab es erst mal einen Dämpfer. Doch endgültig entschieden ist noch nichts.

Ein einzelner Eigentümer am Bareisl wollte sein Reihenhaus erweitern – die Gemeinde lehnte ab. Jetzt fordert er einen Bebauungsplan für die ganze Siedlung mit 97 Grundstücken. Der Bauausschuss hat auch das am Dienstag abgelehnt. Es handelt sich aber um einen Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat. Der muss nun entscheiden, wie es weitergehen soll.

Eigentlich ging es nur um ein Reihenmittelhaus. Der Eigentümer von Am Bareisl 3 wollte sein Haus aufstocken, einen Wintergarten und einen Windfang anbauen. Im März lehnte der Bau- und Ortsplanungsausschuss den Vorbescheidsantrag ab: Eine Aufstockung nur dieser einen Einheit füge sich nicht in die geprägte bauliche Umgebung ein und würde zu städtebaulichen Spannungen führen, hieß es in der Begründung. Auch das Landratsamt Starnberg wies den Antrag zurück, mit Verweis auf Baulinien und Abstandsflächen, die nicht eingehalten würden.

Der Bauwerber gab sich damit nicht zufrieden. Er beantragte nun etwas deutlich Größeres: einen Bebauungsplan für das gesamte Gebiet „Am Bareisl“ – mit dem Ziel einer Nachverdichtung mit Aufstockungen und Anbauten, nicht nur für sein Haus, sondern potenziell für die ganze Siedlung. Die Kosten für das Verfahren soll nach seiner Vorstellung die Gemeinde übernehmen, da dadurch das Wohnraumpotenzial in den bestehenden Reihenhäusern gesteigert werde.

97 Grundstücke, eine offene Frage

Was zunächst nach einem Verfahren um ein einzelnes Haus klingt, hat es in sich: Das betroffene Gebiet umfasst gegenwärtig 97 Reihenhausgrundstücke. Schon das Bauamt räumte in der Beschlussvorlage ein, dass der Antrag sehr unbestimmt sei. Unklar bleibe, ob er sich nur auf die sechs Grundstücke bezieht, auf denen das Reihenmittelhaus Am Bareisl 3 steht, oder auf die gesamte Siedlung.

Die Verwaltung geht davon aus, dass sich die Frage ohnehin nicht auf sechs Einheiten beschränken ließe. Aus der Erfahrung heraus und aufgrund der homogenen Siedlungsstruktur sei zu erwarten, dass auch andere Eigentümer in den umliegenden Reihenhäusern Erweiterungen wünschen würden – was vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes nachvollziehbar sei. Mit anderen Worten: Würde einem Eigentümer eine Aufstockung gestattet, könnten alle anderen mit demselben Recht rechnen. Ein Verfahren mit dieser Tragweite wäre nach Einschätzung des Bauamts lang, schwierig und teuer.

Bauamt warnt vor einem Flickenteppich

Besonders kritisch sieht die Gemeindeverwaltung die Art des möglichen Bebauungsplans. Da der Bauwerber dem Antragsteller keine Bauverpflichtung auferlegen könnte, würde es sich um einen reinen Angebotsbebauungsplan handeln: Eigentümer dürften bauen, müssten es aber nicht. Die Folge wäre nach Einschätzung des Bauamts eine nur punktuelle Bebauung: Einzelne Häuser würden stark ausgebaut und aufgestockt, andere blieben unverändert. Das werde zu einer erheblichen städtebaulichen Fehlentwicklung und zu städtebaulichen Spannungen führen und widerspreche dem eigentlichen Ziel eines Bebauungsplans, eine koordinierte, einheitliche Entwicklung im Interesse der Gemeinschaft zu erreichen.

Die vom Antragsteller vorgelegten Erweiterungspläne zeigen laut Bauamt umfangreiche Vergrößerungen, die deutlich über den Maßstab der gewachsenen Siedlung hinausgehen und das homogene Erscheinungsbild erheblich verändern würden. Zusätzliche Wohneinheiten entstünden dabei voraussichtlich nicht – lediglich größere Wohnflächen für die bereits vorhandenen Haushalte.

Die Empfehlung der Verwaltung

Deshalb die Empfehlung zur Ablehnung. Die Begründung: Die Gemeinde sieht aktuell kein städtebauliches Erfordernis für ein solches Verfahren. Nach dem Baugesetzbuch (§ 1 Abs. 3 BauGB) haben Gemeinden Bebauungspläne nur aufzustellen, soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Ein solches Erfordernis werde hier nicht gesehen.

Die Siedlung am Bareisl ist Tutzing seit Jahren kein unbeschriebenes Blatt: Erst über das benachbarte Großprojekt der Eigenheimbau GmbH, das mit einem 21-Wohnungen-Neubau und einer großen Tiefgarage seit 2023 immer wieder Anwohner und Gemeinderat beschäftigt, ist die Siedlung in den Fokus der Tutzinger Ortsplanung gerückt. Der jetzige Antrag eines einzelnen Eigentümers zeigt, dass die Debatte über Nachverdichtung am Bareisl noch lange nicht beendet ist.